住宅物業(yè)管理增速放緩后，以商企物業(yè)為主的物企價值正在重塑。

3月28日下午，素有“高端商務物業(yè)第一股”之稱的卓越商企服務舉辦2021年度線上業(yè)績發(fā)布會，董事會主席、執(zhí)行董事李曉平、執(zhí)行董事、總經(jīng)理郭瑩、首席運營官楊志東、財務總監(jiān)呂力出席會議。

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，卓越商企服務實現(xiàn)營業(yè)收入34.68億元，同比增長37.3%，三年復合增長率為37.4%；毛利潤為9.6億元，年增長率高達44.6%；歸母凈利潤為5.1億元，同比增長57%。

3月29日，受業(yè)績消息影響，卓越商企服務股價午間上漲5.33%。截至發(fā)稿，卓越商企服務每股報3.95港元，總市值48.20億港元。

在管面積為4120萬平方米

卓越商企服務的歷史最早可追溯至1999年，為卓越集團旗下子公司，于2020年10月19日卓越商企服務赴港上市。卓越商企服務專注商務物業(yè)管理服務，主營業(yè)務分別為商務物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、增值服務，對應在營業(yè)收入上的占比分別為57%、10%、9%、23%。

報告期內(nèi)，基礎物業(yè)管理服務收入為26.31億元，同比增加24.6%；增值服務收入7.81億元，同比增加117.7%；其他業(yè)務收入5580萬元。從收入結構上看，基本物業(yè)的收入貢獻比高達75.9%，主要是期內(nèi)在管面積增加所致。

截至2021年12月31日止年度內(nèi)，卓越商企服務總合約物業(yè)面積為5677萬平方米，同比增長27%；在管面積為4120萬平方米，較2020年同期3200萬平方米上升28.7%；合約項目覆蓋城市50座，在管項目覆蓋城市41座。

其中，商務物業(yè)在管面積1790萬平方米，占比為43.5%；公共及工業(yè)物業(yè)在管面積920萬平方米，占比為22.5%；住宅物業(yè)1400百萬平方米，占比為34.0%。

從區(qū)域來看，卓越商企服務在管項目中，位于中國經(jīng)濟最發(fā)達的一線城市及新一線城市在管面積為3494萬平方米，占比達85%；位于大灣區(qū)及長三角區(qū)域在管面積分別為1778萬平方米和940萬平方米，占比分別為43%和23%。

為保持穩(wěn)定的面積增長，卓越商企服務也有意加入收并購的隊伍。卓越商企服務表示，“有關注到一些房企在今年的周期當中出現(xiàn)了一些困難，公司也會關注這樣的標的?！?/p>

在標的的選擇上，卓越商企服務傾向于主要布局區(qū)域內(nèi)。卓越商企服務執(zhí)行董事、總經(jīng)理郭瑩表示，“對于卓越商企服務來講，希望標的有一定體量商務的物業(yè)，此外，擁有一些一線、新一線城市或者高端住宅的標的也是我們關注的對象。”

增值服務收入同比增長118%

在成本上升、物業(yè)費提價空間縮小、物企盈利下降的行業(yè)大背景下，卓越商企服務實現(xiàn)了毛利率和毛利潤的穩(wěn)步上升。

毛利率方面，自2020年起卓越商企服務連續(xù)兩年出現(xiàn)增長。數(shù)據(jù)顯示，2020年卓越商企服務毛利率為26.29%，較2019年的23.61%上升2.68個百分點；2021年毛利率為27.68%，較2020年提升1.4個百分點。

從業(yè)務類型來看，增值服務和住宅物管毛利率的大幅上升是影響卓越商企服務2021年綜合毛利率穩(wěn)中有升的主要原因。其中，卓越商企服務住宅物業(yè)毛利率17.0%，同比增長5.8個百分點；增值服務毛利率41.5%，提升了6.9個百分點。

同樣受增值服務影響，報告期內(nèi)，卓越商企服務毛利潤為9.6億元，較2020年的6.64億元同期增長44.6%。卓越商企服務進一步表示，業(yè)績期內(nèi)公司各業(yè)務毛利潤保持穩(wěn)定，增長主要因為增值服務的毛利貢獻從2020年18.7%提升到34%。

也就是說，增值服務多元化快速增長，帶動了卓越商企服務毛利率和毛利潤的雙雙上漲。

資料顯示，卓越商企服務增值服務包括資產(chǎn)服務、建筑機電服務、企業(yè)服務、和專業(yè)增值服務四大類別。2021年，卓越商企服務增值服務收入7.81億元，同期增長率118%；占本公司總體收入的比例約為22.5%，較去年同期提升約8.3個百分點。

具體來看，企業(yè)服務和建筑機電服務業(yè)績增幅比例較高，其中，建筑機電服務業(yè)務在2021年收入2.3億元，同期增長率達到109%；旗下專業(yè)公司卓品商務2021年收入實現(xiàn)1.17億元，同期增長50%。

卓越商企服務管理層表示，會繼續(xù)聚焦資產(chǎn)服務、企業(yè)服務、建筑機電服務和其他專業(yè)增值服務，并在現(xiàn)有已開展增值業(yè)務的基礎上，持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新增值業(yè)務，重點利用公司對商務物業(yè)設備設施管理的專業(yè)能力和B端優(yōu)質(zhì)客戶資源，構建建筑機電服務和企業(yè)服務雙增長曲線。

第三方業(yè)務占比近六成

和大多數(shù)以住宅物業(yè)為主營業(yè)務的物企不同的是，卓越商企服務在承接獨立卓越集團物業(yè)的基礎上，還擁有較強的外拓能力。

報告期內(nèi)，卓越商企服務合約面積同比增加1204萬平方米，其中儲備面積1557萬平方米，主要來自卓越集團的持續(xù)貢獻；在管面積4120萬平方米，其中獨立第三方占比59%。

卓越商企服務表示，來自卓越集團豐富的資源、強大的品牌支持，是公司長期穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。截至2021年，集團土地儲備面積達6399萬平方米，布局40多個城市。其中絕大部分位于粵港澳大灣區(qū)及長三角地區(qū)，自持一線核心地段商業(yè)面積近120萬平方米。

除了來自母公司卓越集團持續(xù)貢獻儲備物業(yè)以外，卓越商企服務一直十分注重培養(yǎng)獨立外拓能力。2021年，其市場新拓第三方非住宅物業(yè)合同達121個，市場新拓第三方非住宅年化合同金額為5.27億元，市場新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元。

報告期內(nèi)，卓越商企服務來自第三方的基本物業(yè)服務收入為21.06億元，占公司總營業(yè)收入的60.7%；管理來自第三方的物業(yè)面積為2432萬平方米，占總物業(yè)面積的59%。

觀察者網(wǎng)了解到，卓越商企服務第三方非住宅物業(yè)分為兩大主航道業(yè)務：FM企業(yè)大樓及辦公研發(fā)園區(qū)、PM商辦物業(yè)新拓業(yè)務。

報告期內(nèi)，卓越商企服務新拓的FM企業(yè)大樓及辦公研發(fā)園區(qū)包括大疆天空之城總部大樓、迅雷總部大樓、榮耀全國首個綜合基地深圳榮耀智能制造中心、小鵬汽車FM業(yè)務全國框采、華為蘇州基地二期等；PM高端商務項目方面，卓越商企服務新拓PM寫字樓及商務綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目約100萬平方米。

僅以大客戶阿里為例，繼2021年上半年拿下阿里華南區(qū)總部深圳阿里中心后，卓越商企服務在下半年進軍阿里杭州核心園區(qū)，并同時中標了阿里成都香城體育中心，東莞百城等。隨著合作加深，2022年起，卓越商企服務已與阿里簽署戰(zhàn)略協(xié)議。

截至目前，卓越商企服務已為騰訊、百度、阿里、華為、美團、小米、滴滴、聯(lián)想、網(wǎng)易、京東、大疆、快手等眾多國內(nèi)各行業(yè)領軍企業(yè)及世界500企業(yè)首選的合作伙伴。

郭瑩表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控下，競爭格局已然發(fā)生變化，“未來物業(yè)行業(yè)和房地產(chǎn)相關性會越來越減少，更多是依靠企業(yè)自身獨立市場化的能力，以及企業(yè)品牌和核心優(yōu)勢來取得更多的市場份額?！?/p>